不動産鑑定士

資格名 不動産鑑定士
 資格の種類 国家資格      管轄 国土交通省
資格の概要  不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格であり、土地価格や周辺交通等の環境面や、土地や建物に関連する法律面の諸条件を考慮して、住宅やマンションといった不動産価値の鑑定をおこない、適正価格を決定する専門家です。また、不動産鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務であり、不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行うことは法律で禁じられています。国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録されます。
不動産鑑定士の業務は、主に不動産鑑定業務とコンサルティング業務があげられます。不動産鑑定業務は、定期的な鑑定評価に、国や都道府県が行う地価公示や 都道府県地価調査、相続税・固定資産税標準地の評価があります。そのほかにも公共用地の買収評価や裁判上の評価なども行います。また、コンサルティング業務としては、不動産の専門家として、不動産の最も有効な活用方法や相続税のアドバイスなどを個人や企業を対象に行います。
不動産鑑定士となるためには国土交通省土地鑑定委員会が実施する国家試験に合格しなければなりません。試験は、短答式試験及び論文式試験の2回の試験が行われます。短答式試験に合格した場合、以後2年間の短答式試験が免除され論文式試験を受けることができます。

国家試験合格後、国土交通大臣の登録を受けた実務修習機関(公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会)が主催する「実務修習」を受けることができます。実務修習期間は、1年、2年、3年の3種類(コース)があります。
実務修習は(1)講義、(2)基本演習、(3)実地演習の3単元で構成され、各単元とも修得確認が必要です。修得確認を取得できない場合には再受習となります。この3単元全ての修得が確認されれば、修了考査を受けることができます。
修了考査は「小論文」と「実地演習の事案に対する口頭試問」です。修了考査で修了確認されれば、国土交通大臣の修了の確認手続後、不動産鑑定士として登録されます。
 (修了考査の合格率)
 年度 受験者数 合格者数  合格率 
 H25年  176 156  88.6% 
 H26年  146 128  87.7% 
 H27年  148 136  91.9% 

※不動産鑑定士の資格を取得後、主な勤務先としては不動産鑑定事務所や不動産業界、その他信託銀行などもあります。また、年収はピンキリですが、独立後は比較的高収入を得ている人が多い資格のひとつであることは間違いありません。尚、不動産の鑑定評価に関する法律の改正により、不動産鑑定士補の資格は廃止されています。
 【不動産鑑定士と土地家屋調査士の違い】
”似ているが全然違う仕事”として「不動産鑑定士と土地家屋調査士」があります。

「不動産鑑定士」は、不動産の価格や賃料などの財産的な価値を鑑定評価することができ、その結果として固定資産税や不動産による相続税、担保としての評価などを試算しますが、「土地家屋調査士」は、不動産の表示登記に必要な測量や調査、図面の作成、申請手続きなどを行うのが主な仕事です。

◆不動産鑑定士試験関連情報

・2016年度の不動産鑑定士の受験者数は1568人。リーマン・ショック後の市況低迷の影響などから、ピークだった2006年度の約3分の1に減りました。受験者数が減少する一方、不動産証券化市場の拡大などで鑑定需要が拡大、多様化している状況に対応するため制度見直しを行う。民法や会計学などの知識を問う論文式の2次試験に「科目別合格」を導入し、翌年受験する際には、合格科目の論文を免除。その上で合格後にも研修を受けるよう義務化し、鑑定士の専門性向上を図る、などの中間報告が出ています。-2017.3.14-

・平成29年の不動産鑑定士試験から、民法・経済学・会計学について必要な見直しを行うことになっていましたが、見直しについての検討の結果、学生等の特定の受験者が不利となる要素は少ないと考えられるため、現行の出題内容を基本的には継続することとなりました。 ⇒詳細

・国土交通省は不動産分野での職務経験のない人でも不動産鑑定士試験の短期合格が可能となるよう試験問題の見直しを2016年試験から順次実施することを決めました。具体的には、短答式試験では、法令の一部を出題対象から除外するほか、不動産鑑定評価基準やその運用上の留意事項の理解度をはかる問題を中心に、実務経験がないと難しい問題の数を減らします。論文式試験についても、不動産鑑定評価基準を踏まえた鑑定評価の中心的なプロセスを理解できているかを問うことを主体にした問題とする、としています。このほか民法・経済学・会計学については、2017年から必要な見直しを行う予定。

・「不動産コンサルティング技能登録者」の新名称が「公認 不動産コンサルティングマスター」に決まりました。
また、新名称決定と同時に受験資格が拡大され、これまでの対象であった宅地建物取引主任者、不動産鑑定士に加え、2013年11月の試験より一級建築士の資格保有者の方も受験できるようになります。⇒近代化センター
試験方式  不動産鑑定士試験は、平成18年度の試験から新試験制度に変わりました。

試験は筆記の方法で行われます。(各試験とも共通)
・短答式試験:(午前)行政法規 択一式40問(2時間)  
         (午後)不動産の鑑定評価に関する理論 択一式40問(2時間)マークシート方式
・論文式試験:1日目 (午前)民法 大問2問(2時間)  (午後)経済学 大問2問(2時間) 
         2日目 (午前)会計学 大問2問(2時間) 
             (午後)不動産の鑑定評価に関する理論 大問2問(4時間)論文問題
         3日目(午前)不動産の鑑定評価に関する理論 大問2問(4時間)論文問題
             (午後)不動産の鑑定評価に関する理論 大問1問(2時間)演習問題
合格基準
・短答式試験:総合点で概ね7割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点。ただし、総合点のほかに各試験科目ごとに一定の得点が必要です。
・論文式試験:総合点で概ね6割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点。ただし、総合点のほかに各試験科目ごとに一定の得点を必要です。

※短答式試験に合格した人は、その合格した年の論文式試験で不合格となった場合でも、合格した短答式試験の合格発表日から2年以内に行われる短答式試験が申請により免除になります。
従って、短答式試験に合格した年を含めて、連続3回まで論文式試験を受験することが出来ます。
※短答式試験に合格し、論文式試験に不合格の場合は、その後2年間短答式試験が免除されます。
※論文試験合格後、実務修習を修了し、修了考査に合格すると不動産鑑定士となる資格を有することになります。
「不動産鑑定士試験」の受験情報
受験資格  短答式試験 :年齢・学歴・国籍・実務経験に関係なく、誰でも受験できる
論文式試験 :短答式試験合格者及び短答式試験免除者

※不動産鑑定士試験は、2段階の選抜方式になっています。1段階目となる短答式試験は、受験資格はなく、誰でも受験できます。また、短答式試験については、一度合格すると3回まで論文式試験にチャレンジが出来ます。
 試験科目 ・短答式試験(科目):不動産に関する行政法規  不動産の鑑定評価に関する理論
※不動産に関する行政法規の試験範囲
土地基本法、不動産の鑑定評価に関する法律、地価公示法、国土利用計画法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、建築基準法、マンションの建替えの円滑化等に関する法律、不動産登記法、土地収用法、土壌汚染対策法、文化財保護法、農地法、所得税法、法人税法、租税特別措置法、地方税法、都市緑地法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、宅地造成等規制法、新住宅市街地開発法、宅地建物取引業法、公有地の拡大の推進に関する法律、自然公園法、自然環境保全法、森林法、道路法、河川法、海岸法、公有水面埋立法、国有財産法、相続税法

・論文式試験(科目):民法、経済学、会計学、不動産の鑑定評価に関する理論、不動産の鑑定評価に関する理論(演習 
※不動産の鑑定評価に関する理論の試験範囲
不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項等、不動産鑑定士に必要な知識が問われます。
※論文式試験は民法、会計学、経済学、不動産の鑑定評価に関する理論、不動産の鑑定評価に関する理論(演習科目)から出題されます。
スケジュール  ・願書配布・受験申込み受付期間:2月下旬〜3月上旬の約2週間
・試験日
 短答式試験:5月中旬の日曜日
 論文式試験:8月の第1日曜日を含む土・日・月曜日の連続する3日間
・合格発表日
 短答式試験:6月の終わり
 論文式試験:10月の中旬


平成29年不動産鑑定士試験の概要官報
  願書受付期間(電子申請):平成28年2月17日(金)〜3月10日(金)
  短答式試験: 平成28年5月14日(日)
  論文式試験: 平成28年8月5日(土)・6日(日)・7日(月)
  合格発表日: 短答式試験 平成28年6月28日(水)  論文式試験 平成28年10月20日(金)
試験会場  ・短答式試験  北海道、宮城県、東京都、新潟県、愛知県、大阪府、広島県、香川県、福岡県及び沖縄県
・論文式試験  東京都 大阪府 福岡県
※試験地は、受験者が希望する試験地を選択できます。
受験料  ・書面申請 13,000円(収入印紙)   電子申請 12,800円(電子納付) ※共に論文式試験も含みます。
資格 難易度  ・難易度  「A」 難関  
・合格率  平成29年不動産鑑定士試験 短答式試験結果 
         短答式試験 合格率 32.5% (申込者数2,126名 受験者数1,613名 合格者数524名)⇒詳細
             合格基準:総得点の 67.5%以上を取得した者
     合格者の平均年齢は38.6歳、最高齢は85歳、最年少は20歳でした。

※参考データ
・平成28年不動産鑑定士試験 短答式試験結果 
         短答式試験  合格率 32.6% (受験者数1,568名  合格者数511名)
          論文式試験  合格率 14.5% (受験者数708名  合格者数103名)
                  (600点満点中、348点以上を取得したものが合格)
この試験の難易度は非常に高く、試験は択一試験を合格したあとに、さらに論文試験を合格して初めて資格を取得できます。択一試験は毎年25〜30%前後の合格者は出ますが、そこからの論文試験では更に合格率は下がり、最終合格者は毎年だいたい2〜3%といった狭き門になります。
・平成27年不動産鑑定士試験結果 
         短答式試験  合格率 30.6% (受験者数1,473名  合格者数451名)
          論文式試験  合格率 14.2% (受験者数706名  合格者数100名)
        (参考) 合格者の属性
・平成26年不動産鑑定士試験結果  
         短答式試験  合格率 30.2% (受験者数1,527名  合格者数461名)
         論文式試験  合格率 11.3% (受験者数745名  合格者数84名)
・平成25年度試験 短答式 29.1%  合格者数532名  
       平成25年度試験最終結果 合格率 12.1% 合格者数 98名 


【資格の難易度レベル・難易度ランキング】
このサイトでは、不動産鑑定士の難易度を「A」(難関)としていますが、難易度は国家試験の中でもトップクラスであり、レベルとしては司法書士などの「S」(超難関)にランクしてもおかしくないと思っています。試験は、1次の短答式試験より2次の論文式試験の方が、はるかに難易度が高く、多くの受験生が論文式試験で不合格になります。
過去の例からも、一発で合格する確率は非常に低く、最低2〜3回の受験の覚悟は必要でしょう。
  受験対策
  &
資格の将来性
司法試験(裁判官、検察官、弁護士)、公認会計士とならび三大難関国家試験の一つといわれる。試験の難易度はものすごく高く、独学での突破はほとんど無理。レベルはSと変わらない難関試験である。
資格取得まではかなりの勉強時間が必要で、最低1500〜2000時間は必要と言われますが、これには個人差があります。論文式という試験の性質上、普段の学習でも答案作成の練習をする必要があります。文章を書くのが苦手な人はこの作業に時間を大きく費やすことになりますが、文章を書くことに苦手意識がなければ、平日は3〜4時間程度、休日は8時間程度、勉強期間1年程度で目標達成は可能です。
※不動産鑑定士の試験の受験者層には大きな特徴があり、社会人経験者が多く、20代後半から40代前半の受験者が多いことです。

論文試験に対応するためには、膨大な量の専門的知識が必要です。この専門的知識を独学で習得するのは容易でありませんので、実績ある予備校で試験範囲を絞ってもらい、難解な専門的知識をわかり易く教えてもらうのがベストな方法です。
論文式試験は、民法(配点100点)、会計学(配点100点)、経済学(配点100点)、鑑定理論(論文、配点200点)、鑑定理論(演習、配点100点)で実施されます。配点からも明らかなように試験対策は、鑑定理論を中心として準備することになります。具体的には、過去問を十分に分析し、研究するところから始めることになります。
このように、合格するには、長期にわたって勉強に専念できる環境が必要なため仕事を辞めて専門学校に通い受験する人が多いようです。費用も50万円以上必要になります。
試験に合格しても、試験合格後に実施される実務修習期間から資格取得まで、最短でも1年半程度はかかるため、不動産鑑定士試験の勉強期間や受験期間まで含めて考えると、費やす時間は数年越しにもわたることになり、資格取得まで一筋縄ではいかない、すべてに難しい資格といえます。


ただ、不動産鑑定事務所には企業や個人からの銭定依頼があるだけでなく、地価公示、地価調査、公共用他の買収、裁判上の争いなどに伴って、国や自治体などからも 仕事を委託される。そのため、独立後も安定収入を確保できるのが魅力。2日で完了する仕事でも10万円程度と、高収入が見込める。資格手当として受け取る場合は、平均で12万円程度。資格取得者の平均年齢は30代前半。女性はおよそ1〜2割。累計登録者数 約7000人。
※不動産鑑定士の資格取得を目指して勉強を始める人は、不動産鑑定士試験の勉強必要時間が1600時間位とみて、自分の知識のレベルに合わせてスタート時期を決めると良いでしょう。
この仕事にはフッ トワークのよさが必要。不動産鑑定士は、他のあらゆるジャンルとの融合をしながら成長していく将来性のある資格。特に、金融業界とのつながりが深くなるため、かなり高額の収入を得ることが可能。


◆チョットひと言
・難関の国家資格ですが、一度資格を取得すると景気の好不況に左右されず、一生続けられる仕事です。資格取得者は、信託銀行など、金融機関に多かったのですが、最近は資格取得後に不動産鑑定事務所やコンサルティング会社などに転職する人も増えているようです。
一般的には、不動産会社や建設会社、金融機関など、不動産取引に携わる企業の社内鑑定士として働くほか、個人あるいは複数のメンバーで鑑定事務所や専門コンサルティング会社を運営する独立系鑑定士の道などがあります。

・不動産鑑定士は、鑑定士補の資格所有者を合わせても登録されている人数が1万人に満たない難関資格であるため、希少価値のある狙い目の資格と言えます。従って、この資格を取得して就職に困るといった事はまずありません。就職先情報は日本不動産鑑定協会に掲載されていますので条件などを参考に探すことができます。住宅新報社の月刊不動産鑑定にもいろいろと掲載されています。
今後は、不動産業界のほか、金融や流通、コンサルティング分野などでも広く活躍できる将来性豊かな資格として扱われると思います。資格取得にチャレンジする場合は、年齢的には当然、若いほど良いので、後々の事も考え30前後には取得しておきたいところです。実際、合格者は20代後半〜40代くらいまでが一番多くなっています。
また、結構、パソコンの能力が必要な資格であることも留意が必要です。

・今後10年以内くらいに不動産鑑定業界は人手不足になる可能性があります。それは、現在、主力となり活躍されている60代の不動産鑑定士が徐々に引退される年齢に差し掛かっているためです。
一方で、不動産鑑定士は、試験に合格したら直ぐに開業できる資格ではありませんので、これから数年以内に合格して10年後に独立というような長期的な展望を持てる方にとっては有望な資格と言えるでしょう。

・不動産鑑定士は不動産の資格ではありますが、会計関係の資格というイメージも強い資格でもあります。例えば、土地を相続したり売買する際に、どのように処理するのか分からなくて、税理士事務所などに相談される方が多いのですが、その際、税理士だけでなく不動産鑑定士としての知識や経験があれば、相談に応じやすくなるのは言うまでもありません。そのため、不動産鑑定士という資格は、不動産関係の仕事をしている方だけでなく、税理士や公認会計士などの会計系の仕事をしている方にもおすすめの資格だと思われます。

※(参考)
・「食べていける資格ランキング」のNo1と言われるのが不動産鑑定士です。その理由は、試験の難易度が非常に高いことから、司法試験と並ぶ「狭き門」と言われることもあり、3割近い鑑定士が東京で活躍しています。不況に左右されにくく、独立開業に有効だからです。
・不動産鑑定士資格は、識者による「2013年 建築・不動産系有望資格ランキングNo1」に選ばれました。
  - 識者のコメント -
・かつては3大資格の1つ。現在は過渡期。現状や業務内容をよく把握してから取得に臨むようにしよう。
・企業内での価値や独立性も高い難関資格。公的機関からの鑑定依頼があり、不況にも強いのが一番の強み。
・最難関試験だと考える。今後、景気が上向けばまだまだニーズの高まりが予想される。
・不動産鑑定士のような「客観的な評価を行う士業」は、不況なら不況なりのニーズがあるので手堅い。
通信講座   不動産鑑定士 通信講座一覧
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教材       
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問い合わせ先  日本不動産鑑定協会   http://www.fudousan-kanteishi.or.jp/

国土交通省 土地・水資源局地価調査課
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